Las residencias de marca Madrid ya tienen su proyecto más ambicioso: 29 viviendas en Goya 14. Llevo años siguiendo el mercado prime de la capital y este es el primer desarrollo español que aspira a superar el techo de los 22.000 euros por metro cuadrado. Blasson Property y Pictet Alternative Advisors destinarán 150 millones de euros a reconvertir el antiguo edificio de la Audiencia Nacional.
El proyecto se llamará Ritz Residences Madrid y será el primer desarrollo residencial bajo la marca Ritz en todo el mundo. Conviene precisar un matiz que muchos resúmenes pasan por alto: la enseña que firma estas viviendas es la Ritz histórica, la de César Ritz, hoy ligada al hotel Mandarin Oriental Ritz de la plaza de la Lealtad, y no la división residencial de la cadena estadounidense que comercializa el apellido Ritz-Carlton. El comprador de una y de otra no es el mismo.
Ritz Residences Madrid: 29 viviendas de 300 metros en el número 14 de la calle Goya
El inmueble se situa en el número 14 de la calle Goya y suma unos 10.000 metros cuadrados construidos repartidos en ocho plantas más azotea, con 100 plazas de aparcamiento. Cada vivienda rondará los 300 metros cuadrados, muy por encima del estándar prime madrileño, donde los pisos de lujo rara vez rebasan los 200. La arquitectura corre a cargo del estudio español Bueso-Inchausti & Rein Arquitectos; el interiorismo, de IBU Studio.
Las zonas comunes alcanzan los 3.000 metros cuadrados e incluyen dos piscinas —una interior y otra en la azotea—, sauna, spa, gimnasio, bodega, bar-biblioteca, comedor privado y una zona acondicionada para mascotas. La terraza superior, con vistas al centro, quedará reservada en exclusiva a los propietarios, y la ubicación juega sola: a pocos pasos del Retiro, de Jorge Juan y de los principales museos de la capital.
En plazos, la demolición interior ya está concluida y han arrancado el refuerzo estructural y el desmontaje de las fachadas. La entrega está prevista para finales de 2028.
El precio: de los 22.000 euros por metro de Hermosilla al nuevo techo de Goya
Blasson y Pictet ya validaron este modelo en el número 47 de la calle Hermosilla con las viviendas Mandarin Oriental, donde los precios rebasaron los 22.000 euros por metro cuadrado y las unidades se colocaron en apenas 16 meses. En Goya 14 el objetivo declarado es superar ese registro.
La comercialización será selecta y ajena a los canales masivos. No habrá portal inmobiliario ni cartel en la fachada: el acceso pasa por contacto directo, bases de datos privadas y clientes que ya compraron en Hermosilla. Así funciona el protocolo en las branded residences de este nivel, donde el precio se negocia unidad a unidad en función de orientación, planta y superficies exteriores.
El residencial se configura como edificio independiente, con filosofía y carácter propios, aunque sus propietarios tendrán acceso a servicios y experiencias personalizadas gracias a la proximidad con el hotel Mandarin Oriental Ritz. Ahí está el valor real del modelo: mayordomía, reservas imposibles, transfer y gestión integral de la vivienda cuando el propietario no está. Servicio de hotel sin las servidumbres de vivir en un hotel.
Y un apunte de historia que pesa en la operación. El hotel abrió en octubre de 1910, inaugurado por Alfonso XIII y Victoria Eugenia, y en mayo de 2015 Mandarin Oriental y el grupo saudí Olayan compraron el inmueble por 130 millones de euros. La operación de Goya 14 no llega a esa cifra, pero se mueve en una liga de suelo comparable.
En el lujo residencial el precio de lista es decorativo: lo fija quién llama, cuándo llama y qué unidad queda libre.
¿Vale lo que costará? Lo que dicen los comparables y lo que oculta la marca
La respuesta depende del mercado con el que se compare. En Miami, las branded residences de firmas como Ritz-Carlton, Aman o Four Seasons cotizan con primas del 25% al 35% sobre viviendas equivalentes sin marca; en Londres esa horquilla se estrecha, pero se mantiene por encima del 15%. Madrid llega tarde a esta categoría, y eso favorece a quien entre ahora: la capital todavía no tiene un parque consolidado de residencias de marca capaz de generar comparables, de modo que cada promoción fija su propio techo. Hermosilla lo situó por encima de 22.000 euros el metro. Goya 14 aspira a elevarlo.
Los números de los promotores respaldan la apuesta. Blasson, fundada a comienzos de 2021 y liderada por Antonio Pan de Soraluce, Francisco J. Meliá y Enrique Benjumea, gestiona 14 proyectos entre España y México con un valor de mercado cercano a los 2.200 millones de euros. Pictet Alternative Advisors, con sede en Ginebra, administra 54.000 millones de dólares y cerca de 200 especialistas en inversión alternativa. No son fondos oportunistas: compran suelo, sostienen la obra y controlan la comercialización.
El punto débil es el mercado secundario. Nadie compra una residencia de marca pensando en revenderla, y quien lo intenta descubre que el universo de compradores es minúsculo y discreto. La marca protege el precio de salida, no el de salida. El comprador natural de una unidad de 300 metros en Goya 14 es el inversor latinoamericano que ya opera en Madrid, el family office europeo que busca segunda residencia y el directivo internacional que quiere servicio hotelero sin depender de un hotel.
Una residencia de marca no se compra por los metros: se compra por el círculo al que da acceso.
Mi recomendación, si va en serio, es sencilla: pida el reglamento de comunidad antes que los acabados. Las restricciones de uso —alquiler, reformas, mascotas, cesión a terceros— condicionan el valor futuro más que el mármol del baño.
💎 Ficha de Exclusividad: Ritz Residences Madrid (calle Goya 14)
- El producto / experiencia: 29 branded residences de unos 300 metros cuadrados en un edificio de ocho plantas más azotea, con 3.000 metros cuadrados de zonas comunes, dos piscinas, spa, gimnasio, bodega, comedor privado y servicio vinculado al hotel Mandarin Oriental Ritz.
- Dónde conseguirlo: Comercialización restringida y fuera de portales inmobiliarios. El acceso pasa por contacto directo con el equipo de Blasson Property y por la base de clientes que ya adquirió en las viviendas Mandarin Oriental de la calle Hermosilla 47.
- Precio estimado: Referencia de salida por encima de los 22.000 euros por metro cuadrado marcados en Hermosilla, lo que sitúa una unidad de 300 metros por encima de los 6,6 millones de euros antes de extras y personalizaciones.
- Ventajas de usarlo — el valor real: Servicio hotelero sin depender del hotel, una ubicación irrepetible en el eje Salamanca-Recoletos y una escasez estructural: solo 29 unidades en un edificio protegido que no volverá a construirse.
